CAPÍTULO VI
Juicio Hipotecario
Artículo 527
Se tramitarán en juicio hipotecario las demandas que tengan por objeto exigir el pago o la prelación de un crédito garantizado con hipoteca.
Artículo 528
Para que proceda el juicio hipotecario, deberán reunirse los siguientes requisitos.
I. Que el crédito conste en escritura pública;
II. Que sea de plazo cumplido; o que deba anticiparse conforme al contrato de hipoteca, o a la ley; y
III. Que la escritura pública en que conste sea primer testimonio y esté debidamente registrada. Cuando el litigio sea entre los que contrataron la hipoteca, procederá el juicio hipotecario sin necesidad del requisito del registro, siendo condición indispensable para inscribir la cédula que esté registrado el bien a nombre del demandado, y que no haya inscripción de embargo o gravamen en favor de tercero.
Artículo 529
Presentando el escrito de demanda acompañado del documento respectivo, el juez, si encuentra que se reúnen los requisitos fijados por el artículo anterior, dictará auto dando entrada a la demanda y admitiendo la vía hipotecaria.
Este auto deberá contener lo siguiente:
I. Mandamiento en forma para la expedición, entrega a las partes y registro de la cédula hipotecaria;
II. Orden de que a partir de que la fecha en que se entregue al deudor la cédula hipotecaria, quede la finca en depósito judicial, junto con todos sus frutos y todos los objetos que con arreglo a la escritura, y conforme al Código Civil deban considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor;
III. Orden para que en su caso el deudor contraiga la obligación de depositario judicial de la finca hipotecada y de sus frutos, o para que, si lo permite la escritura de hipoteca, se haga el nombramiento y designación de depositario en el acto de la diligencia;
IV. Orden de que se proceda al avalúo de la finca hipotecada, y en su caso, de que las partes designen peritos valuadores;
V. Orden para que se corra traslado de la demanda al deudor, y para que se le emplace para contestarla y para que oponga las excepciones que tuviere en el plazo de cinco días; y
VI. Si en el título con que se ejercita una acción hipotecaria se advierte que hay otros acreedores hipotecarios anteriores, en el mismo auto, el juez mandará notificarles la cédula hipotecaria para que usen de sus derechos conforme a la ley.
Artículo 530
La cédula hipotecaria contendrá una relación sucinta de la demanda y del título en que se funde y concluirá con el mandamiento expreso y terminante de que la finca queda sujeta a juicio hipotecario.
Se expedirá la cédula hipotecaria por cuadruplicado para el efecto de que se envíen dos tantos a la Oficina del Registro Público de la Propiedad para su inscripción, de los cuales, una copia quedará en el Registro y la otra, ya registrada, se agregará a los autos. Un ejemplar de la cédula hipotecaria se entregará al actor, y otro al demandado al ejecutarse el auto que dé entrada a la demanda en la vía hipotecaria.
Si fueren varias las fincas hipotecadas que sean materia de la acción, en el mismo juicio, se expedirán cédulas hipotecarias en la forma que este artículo previene para cada una de ellas.
Artículo 531
El secuestro de la finca hipotecada se regirá por lo dispuesto para la ejecución forzosa. Desde el día en que se fije la cédula hipotecaria contrae el deudor la obligación de depositario judicial de la finca hipotecada, de sus frutos y todos los demás bienes que con arreglo a la escritura y conforme al Código Civil deban considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma.
El deudor que no quiera aceptar la responsabilidad de depositario, entregará desde luego la tenencia material de la finca al actor o al depositario que éste nombre.
El actor tendrá derecho de nombrar depositario cuando así se estipule en el contrato contenido en la escritura de hipoteca, o cuando el deudor no quiera aceptar dicha responsabilidad. Quienquiera que sea el depositario deberá rendir una cuenta mensual de su administración en la forma prevista para el embargo de inmuebles y sus rentas sin que pueda el depositario ser eximido de esta obligación por convenio contenido en el contrato de hipoteca.
Artículo 532
La ejecución del auto que admita la demanda en la vía hipotecaria, se llevará a cabo mediante la expedición inmediata de la cédula hipotecaria, y su envío a la oficina del Registro para su inscripción, y la diligencia de entrega y emplazamiento al demandado.
En la diligencia se hará entrega de un ejemplar de la cédula hipotecaria al deudor y otro ejemplar al acreedor, intimándose al deudor en su caso para que exprese si acepta o no la responsabilidad de depositario. Si la diligencia no se entendiera directamente con el deudor, deberá, dentro de los cinco días siguientes al traslado, manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no la acepta si no hace esta manifestación dentro del término expresado, y en este caso, el actor podrá pedir que se le entregue la tenencia material de la finca, o nombrar depositario bajo su responsabilidad.
Hecha la entrega de la cédula hipotecaria al deudor, directamente o por conducto de la persona con quien se entienda la diligencia, se le correrá traslado de la demanda, emplazándolo para que dentro de cinco días ocurra a contestarla y a oponer excepciones, si tuviere.
Si la finca no se halla en el lugar del juicio, se librará exhorto al juez de la ubicación para que, por su conducto, se haga entrega y mande registrar la cédula hipotecaria, y en su caso, para que se corra traslado, emplace al deudor y proceda en la forma que indica este artículo.
Artículo 533
El avalúo en la finca hipotecada se practicará conforme a las reglas para el de inmuebles en la ejecución forzosa; pero podrá iniciarse desde que se notifique al deudor la demanda.
No será válido el convenio sobre el avalúo, cuando el precio se fije antes de exigirse la deuda, y el convenio posterior no pueda perjudicar los derechos de tercero.
Los acreedores hipotecarios anteriores deberán ser citados y tendrán derecho de nombrar en su caso, un perito y de intervenir en el avalúo de la finca hipotecada.
Los acreedores que aparezcan del certificado del Registro Público de la Propiedad, que se pida para la venta judicial, con gravámenes posteriores al registro de la cédula hipotecaria, no tendrán derecho de intervenir en el avalúo.
Artículo 534
Si el deudor no se opone a la demanda, haciendo valer excepciones dentro del plazo del emplazamiento, ni verifica dentro del mismo el pago de la cantidad reclamada, a pedimento del actor, se citará a las partes para oír sentencia definitiva. Esta se pronunciará dentro de los cinco días siguientes.
No son aplicables al juicio hipotecario las reglas sobre declaración de rebeldía, excepto cuando el emplazamiento se haya hecho por medio de edictos, pues en este caso debe seguirse el juicio contradictorio a que se refiere el artículo siguiente.
Artículo 535
En los juicios hipotecarios, la apertura del juicio contradictorio quedará a iniciativa del demandado, excepto en los casos en que se haya hecho el emplazamiento por edictos.
El procedimiento contradictorio se abre mediante la oposición del demandado haciendo valer excepciones dentro del plazo fijado para el emplazamiento. Contestada la demanda haciendo valer excepciones, se seguirá el juicio con sujeción al procedimiento del sumario. En los juicios hipotecarios son admisibles toda clase de excepciones.
Artículo 536
Si en la sentencia se declara procedente la vía hipotecaria, se mandará proceder al remate de los bienes hipotecados. La sentencia será apelable sólo en el efecto devolutivo, y para procederse al remate deberá otorgarse previamente fianza. No es válida la estipulación contractual que releve de la obligación de otorgar fianza, cuando se interponga apelación.
Si en la sentencia se resolviera que no ha procedido la vía hipotecaria, se reservarán al actor sus derechos para que los ejercite en la vía y forma que corresponda.
Artículo 537
Si el superior revoca el fallo de primera instancia que declaró procedente el remate, luego que vuelvan los autos al juzgado de su origen, se mandará cancelar el registro de la cédula hipotecaria, y en su caso se devolverá la finca al demandado, ordenando al depositario que rinda cuentas con pago en el término que fije el juez, que no podrá exceder de diez días. Si el remate se hubiere ya verificado, se hará efectiva la caución.
Artículo 538
El remate se llevará a cabo de acuerdo con las reglas de la ejecución forzosa.
En el caso previsto en la parte final del artículo 2867 del Código Civil, no habrá lugar a las almonedas ni a la venta judicial; pero si el avalúo del precio que corresponda a la cosa en el momento de exigirse el pago, procediéndose, una vez terminado el avalúo y dictada la sentencia que pueda ejecutarse, a hacerse la adjudicación al acreedor, en el precio fijado. La adjudicación, en este caso, no podrá perjudicar los derechos de tercero.
Artículo 539
Si comenzado el juicio se presentan alguno o algunos acreedores hipotecarios, se procederá conforme a las reglas de los concursos de acreedores hipotecarios.
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