La propiedad es un poder jurídico que en forma inmediata, directa y exclusiva se ejerce sobre un bien para usarlo, disfrutarlo o disponer de él, dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.
La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización.
Se declara de utilidad pública, la adquisición que hagan el Estado o los Municipios, de terrenos apropiados para la constitución del patrimonio de la familia o para que se construyan casas habitaciones para familias pobres y para los demás fines previstos por la Ley de Expropiación para el Estado de Zacatecas, debiéndose observar en estos últimos casos las disposiciones de dicho ordenamiento.
No podrán ejercitarse los derechos de propiedad sobre los bienes que se consideren como notables y características manifestaciones de la cultura, de la historia Nacional o Regional, ni alterar aquéllas en forma que pierdan sus características, sin previa autorización por escrito del Ejecutivo del Estado, el que deberá procurar la conservación de tales bienes, de acuerdo con las disposiciones legales respectivas.
La infracción del artículo que precede, se castigará como delito, de acuerdo con lo que disponga el Código de la materia.
La autoridad puede, mediante indemnización, ocupar la propiedad particular, deteriorarla y aún destruirla, si esto es indispensable para prevenir o remediar una calamidad pública, para salvar del riesgo inminente a una población, para ejecutar obras de evidente beneficio colectivo o para realizar fines de interés general, sujetándose los dos últimos casos a las disposiciones legales respectivas.
El propietario o inquilino de un predio tiene derecho a ejercer las acciones que procedan para impedir que, por el mal uso de la propiedad del vecino, se perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud de los que habitan el predio.
No pertenecen al dueño del predio los minerales y sustancias mencionadas en el párrafo IV del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, ni las aguas que menciona el párrafo quinto del mismo artículo.
En un predio no deberán hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo o construcciones de las propiedades vecinas o que impliquen daños para las mismas, por lo que se deberán hacer las obras de consolidación o de previsión indispensables para evitar todo daño.
No es lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no dé otro resultado que causar daños y perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario.
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad y hacer y exigir el amojonamiento de la misma.
También tiene derecho y, en su caso, obligación de cerrar o de cercar su propiedad, en todo o en parte, del modo que lo estime conveniente o lo dispongan las leyes o reglamentos, sin perjuicio de la servidumbre que reporte la propiedad.
Nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas, fuertes, fortalezas y edificios públicos, sino sujetándose a los requisitos exigidos en los reglamentos especiales de la materia.
Las servidumbres establecidas por utilidad pública o comunal para mantener expedita la navegación de los ríos, la construcción o reparación de las vías públicas y para las demás obras comunales de esta clase, se regirán por las leyes o reglamentos especiales, y, a falta de éstos, por las disposiciones de este Código.
Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad, pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos; ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos respectivos, o sin construir las obras de resguardo necesarias con sujeción a lo que prevengan los mismos reglamentos, o falta de ellos a lo que se determine por juicio pericial.
Nadie puede plantar árboles cerca de un predio ajeno, sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles grandes, y de un metro si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños.
El propietario puede pedir que se arranquen los árboles plantados a menor distancia de su predio de la señalada en el artículo que precede, y aún cuando dicha distancia sea mayor, si es evidente el daño que los árboles le causen.
Si las ramas de los árboles se extienden sobre heredades, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho de que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad; y si fueren las raíces de los árboles las que se extendieren en el suelo de otro, éste podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad, pero con previo aviso al vecino.
El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a la finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a una altura tal, que la parte inferior de la ventana diste del suelo de la propiedad vecina tres metros a lo menos y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre cuyas mallas sean de tres centímetros a lo sumo.
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas o huecos, podrá construir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad, apoyarse en la misma pared, aunque de uno y otro modo cubra los huecos o ventanas. Sin perjuicio de lo señalado por los artículos relativos a las servidumbres en este Código.
No se puede tener ventanas para asomarse ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separe las propiedades. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay un metro de distancia.
Se reconocen como medios de adquirir la propiedad los siguientes:
Las formas de adquirir la propiedad pueden ser:
Los animales sin marca que se encuentren en tierras de propiedad particular, se presume que son del dueño de éstas mientras no se pruebe lo contrario, a no ser que el propietario no tenga cría de la raza a que los animales pertenezcan.
Los animales sin marca que se encuentren en tierras de propiedad particular que exploten en común varios, se presumen del dueño de la cría de la misma especie y de la misma raza en ellas establecidas, mientras no se pruebe lo contrario. Si dos o más fueren dueños de la misma especie o raza, mientras no haya prueba de que los animales pertenecen a alguno de ellos, se reputarán de propiedad común.
El derecho de caza y el de apropiarse los productos de ésta en terreno público, se sujetará a las leyes y reglamentos respectivos.
En terrenos de propiedad particular no puede ejercitarse el derecho a que se refiere el artículo anterior, ya sea comenzando en él la caza, ya continuando la comenzada en terreno público, sin permiso del dueño. Los campesinos asalariados y los aparceros gozan del derecho de caza en las fincas donde trabajen, en cuanto se aplique a satisfacer sus necesidades y las de sus familias.
El ejercicio del derecho de cazar se regirá por los reglamentos administrativos y por las siguientes bases.
El cazador se hace dueño del animal que caza, por el acto de apoderarse de él, observándose lo dispuesto en el artículo 163.
Se considera capturado el animal que ha sido muerto por el cazador durante el acto venatorio, y también el que está preso en redes.
Si la pieza herida muriese en terrenos ajenos, el propietario de éstos o quien lo represente, deberá entregarla al cazador o permitir que entre a buscarla.
El propietario que infrinja el artículo anterior pagará el valor de la pieza y el cazador perderá ésta si entra a buscarla sin permiso de aquél.
El hecho de entrar los perros de caza en terreno ajeno sin la voluntad del cazador, sólo obliga a éste a la reparación de los daños causados.
La acción para pedir la reparación prescribe a los treinta días contados a partir de la fecha en que se causó el daño.
Es lícito a los propietarios o poseedores destruir a los animales salvajes o feroces que sean sorprendidos perjudicando sus sementeras o plantaciones, hecha excepción de vacunos, equinos, ovicaprinos, que puedan reputarse como domésticos.
Se prohíbe terminantemente y en forma absoluta destruir en predios ajenos los nidos, huevos y crías de aves de cualquier especie.
La pesca en las aguas del dominio del poder público, que sean de uso común, se regirán por lo que dispongan las leyes y reglamentos respectivos.
El derecho de pesca en aguas particulares pertenecen a los dueños de los predios en que aquéllas se encuentren, con sujeción a las leyes y reglamentos de la materia.
Es lícito a cualquiera persona apropiarse los animales bravíos, conforme a los reglamentos respectivos.
Es lícito a cualquiera persona apropiarse los enjambres que no hayan sido encerrados en colmenas o cuando las han abandonado.
No se entiende que las abejas han abandonado la colmena cuando se han posado en predio propio del dueño, o éste las persigue llevándolas a la vista.
Los animales feroces que se escaparen del encierro en que los tengan sus dueños, podrán ser destruidos o capturados por cualquiera. Pero los dueños pueden recuperarlos si indemnizan los daños y perjuicios que hubieren ocasionado.
La apropiación de los animales domésticos se rige por las disposiciones contenidas en el título relativo a los bienes mostrencos.
Para los efectos de los artículos que siguen, se entiende por tesoro, el depósito oculto en dinero, alhajas, objetos preciosos, artísticos y joyas arqueológicas cuya legítima procedencia se ignore. Nunca se considera un tesoro como fruto de una finca.
El tesoro oculto pertenece al que lo descubre en sitio de su propiedad.
Si el sitio fuere de dominio del poder público o perteneciere a alguna persona particular que no sea el mismo descubridor, se aplicará a éste una mitad del tesoro y la otra mitad al propietario del sitio.
Cuando los objetos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o para las artes, se aplicarán al Estado por su justo precio, el cual se distribuirá conforme a lo dispuesto por los artículos anteriores.
Para que el que descubra un tesoro en suelo ajeno goce del derecho ya declarado, es necesario que el descubrimiento sea casual.
De propia autoridad, nadie puede en terreno o edificio ajeno, hacer excavación, horadación u obra alguna para buscar un tesoro.
El tesoro descubierto en terreno ajeno, por obras practicadas sin consentimiento de su dueño, pertenece íntegramente a éste.
El que sin consentimiento del dueño hiciere en terreno ajeno obras para descubrir un tesoro, estará obligado en todo caso a pagar los daños y perjuicios y, además, a costear la reposición de las cosas a su primitivo estado, perderá también el derecho de inquilinato si lo tuviere en el fundo, aunque no esté fenecido el término del arrendamiento, cuando así lo pidiera el dueño.
Si el tesoro se buscare con consentimiento del dueño del fundo, se observarán las estipulaciones que se hubieren hecho para la distribución y si no las hubiere, los gastos y lo descubierto se distribuirán por mitad.
Cuando uno tuviere la propiedad y el otro el usufructo de una finca en que se haya encontrado el tesoro, si el que lo encontró fue el mismo usufructuario, la parte que le corresponda se determinará según las reglas que se han establecido para el descubridor extraño. Si el descubridor no es el dueño ni el usufructuario, el tesoro se repartirá entre el dueño y el descubridor, con exclusión del usufructuario, observándose en su caso lo dispuesto en los artículos anteriores.
Si el propietario encuentra el tesoro en la finca o terreno cuyo usufructo pertenece a otra persona, ésta no tendrá parte alguna en el tesoro, pero sí el derecho de exigir del propietario una indemnización por los daños y perjuicios que origine la interrupción del usufructo, en la parte ocupada o demolida para buscar el tesoro; la indemnización se pagará aún cuando no se encuentre el tesoro.
El dueño del predio en que exista una fuente natural, o que haya perforado un pozo brotante, hecho obras de captación de aguas subterráneas o construido aljibe o presas para captar las aguas pluviales, tiene derecho de disponer de esas aguas; pero si éstas pasan de una finca a otra, su aprovechamiento se considera de utilidad pública y quedará sujeto a las disposiciones que sobre el particular se dicten.
El dominio del dueño de un predio sobre las aguas de que trata el artículo anterior, no perjudica los derechos que legítimamente hayan podido adquirir para su aprovechamiento los de los predios inferiores.
Si alguno perforase pozo o hiciere obras de captación de aguas subterráneas en su propiedad, aunque por esto disminuya el agua del abierto en fundo ajeno, no ésta obligado a indemnizar, pero debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 191.
El propietario de las aguas no podrá desviar su curso de modo que cause daño a un tercero.
El curso y aprovechamiento de las aguas de dominio público se regirá por la ley especial respectiva.
El propietario de un predio que sólo con muy costosos trabajos pueda proveerse del agua que necesita para utilizar convenientemente ese predio, tiene derecho de exigir de los dueños de los predios vecinos que tengan aguas sobrantes, que la proporcionen la necesaria, mediante el pago de una indemnización fijada por peritos.
La accesión es un medio de adquirir la propiedad mediante la unión o incorporación de un bien que se reputa accesorio a otro que se denomina principal.
Independientemente del derecho de adquirir por accesión, el propietario de un bien es dueño de los frutos naturales, industriales y civiles que a él correspondan.
Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos de los animales.
Las crías de los animales pertenecen al dueño de la madre y no al del padre, salvo convenio anterior en contrario.
Son frutos industriales los que producen las heredades o fincas de cualquier especie, mediante el cultivo o trabajo.
No se reputan frutos naturales o industriales sino desde que están manifiestos o nacidos.
Para que los animales se consideren frutos, basta que estén en el vientre de la madre aunque no hayan nacido.
Son frutos civiles, los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no siendo producidos por el mismo bien directamente, vienen de él por contrato, por acto unilateral o por la ley.
El que percibe los frutos tiene la obligación de abonar los gastos hechos por un tercero para su producción, recolección y conservación.
Todo lo que se une o incorpora a un bien, lo edificado plantado y sembrado y lo preparado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca, con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
Todas las obras, siembras y plantaciones, así como las mejoras y reparaciones ejecutadas en un terreno, se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.
El que siembre, plante o edifique en finca propia, con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de unas y otras, pero con la obligación de pagarlos en todo caso y de resarcir daños y perjuicios si ha procedido de mala fe.
El dueño de las semillas, plantas o materiales nunca tendrá derecho a pedir que se le devuelvan destruyéndose la obra o plantación; pero si las plantas no han echado raíces y pueden sacarse, el dueño de ellas tiene derecho de pedir que así se haga.
Cuando las semillas o los materiales no estén aún aplicados a su objeto ni confundidos con otros, pueden reivindicarse por el dueño.
El dueño del terreno en que se edifique, siembre o plante de buena fe, tendrá derecho de hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización prescrita en el artículo 204, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el precio del terreno y al que sembró solamente su renta. Si el dueño del terreno ha procedido de mala fe, sólo tendrá derecho de que se le pague el valor de la renta o el precio del terreno, en sus respectivos casos.
El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin que tenga derecho de reclamar indemnización alguna del dueño del suelo, ni de retener el bien.
El dueño del terreno en que se haya edificado por mala fe, podrá pedir la demolición de la obra y la reposición de los bienes a su estado primitivo a costa del edificador.
Cuando haya mala fe, no sólo por parte del que edificare, sino por parte del dueño, se entenderá compensada esta circunstancia y se arreglarán los derechos de uno y otro, conforme a lo resuelto o dispuesto para el caso de haberse procedido de buena fe.
Se entiende que hay mala fe de parte del edificador, plantador o sembrador, cuando hace la edificación, plantación o siembra, o permite sin reclamar, que con el material suyo las haga otro en terreno que sabe es ajeno, no pidiendo previamente al dueño su consentimiento por escrito.
Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que a su vista, ciencia y paciencia se hiciere el edificio, la siembra o la plantación.
Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno es responsable subsidiariamente del valor de aquellos objetos, siempre que concurran las circunstancias siguientes:
No tendrá lugar lo dispuesto en el artículo anterior, si el propietario usa del derecho que le concede el artículo 209.
El acrecentamiento que por aluvión reciben las heredades confinantes con corrientes de agua, pertenecen a los dueños de las riberas en que el aluvión se deposite.
Los dueños de las heredades confinantes con las lagunas o estanques no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inunden con las crecidas extraordinarias.
Cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y reconocible de un campo ribereño y la lleva a otra inferior o a la ribera opuesta, el propietario de la porción arrancada puede reclamar su propiedad, haciéndolo dentro de dos años contados desde el acaecimiento; pasado este plazo perderá su derecho de propiedad, a menos que el propietario del campo a que se unió la porción arrancada no haya aún tomado posesión de ella.
Los árboles arrancados y transportados por las corrientes de las aguas, pertenecen al propietario del terreno a donde vayan a parar, si no los reclaman dentro de dos meses los antiguos dueños. Si éstos los reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.
Las islas que se formen en aguas de propiedad particular, pertenecerán al dueño de éstas.
Cuando el río cambiare de cauce, tratándose de aguas de propiedad particular, los propietarios de los predios a través de los cuales se establezca el nuevo cauce adquirirán las aguas.
Los cauces abandonados por corrientes de agua que no sean de la Federación, pertenecen a los dueños de los terrenos por donde corran esas aguas. Si la corriente era limítrofe de varios predios, el cauce abandonado pertenece a los propietarios de ambas riberas proporcionalmente a la extensión del frente de cada heredad, a lo largo de la corriente tirando una línea divisoria por enmedio del álveo.
Cuando la corriente del río se divide en dos brazos o ramales, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño no pierde su propiedad sino en la parte ocupada por las aguas, salvo lo que sobre el particular disponga la legislación federal sobre esta materia.
Cuando dos bienes muebles que pertenecen a dos dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a formar uno solo sin que intervenga mala fe, el propietario del principal adquiere lo accesorio, pagando su valor.
Se reputa principal, entre dos bienes incorporados, el de mayor valor.
Si no pudiere hacerse la calificación conforme a la regla establecida en el artículo que precede, se reputará principal el objeto cuyo uso, perfección o adorno se haya conseguido por la unión de otro.
En la pintura, escultura y bordado; en los escritos, impresos, grabados, litografías, fotograbados, oleografías, cromolitografías y en las demás obtenidas por otros procedimientos análogos a los anteriores, se estima accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino.
Cuando los bienes unidos puedan separarse sin detrimento y subsistir independientemente, los dueños respectivos pueden exigir la separación.
Cuando los bienes unidos no pueden separarse sin que el que se reputa accesorio sufra deterioro, el dueño del principal tendrá también derecho de pedir la separación; pero quedará obligado a indemnizar al dueño del accesorio, siempre que éste haya procedido de buena fe.
Cuando el dueño del bien accesorio es el que ha hecho la incorporación, lo pierde si ha obrado con mala fe y está además, obligado a indemnizar al propietario de los perjuicios que se le hayan seguido a causa de la incorporación.
Si el dueño del bien principal es el que ha procedido de mala fe, el que lo sea del accesorio tendrá derecho a que aquél le pague su valor y le indemnice de los daños y perjuicios; o que el bien de su pertenencia se separe, aunque para ello haya de destruirse la principal.
Si la incorporación se hace por cualquiera de los dueños a vista, ciencia y paciencia del otro, y sin que éste se oponga, los derechos respectivos se arreglarán conforme a lo dispuesto en los artículos del 223 al 226.
Siempre que el dueño de la materia empleada sin su consentimiento tenga derecho a indemnización, podrá exigir que ésta consista en la entrega de un bien igual en especie, en valor y en todas sus circunstancias a la empleada; o bien en el precio de él fijado por peritos.
Si se mezclan dos bienes de igual o de diferente especie, por voluntad de sus dueños o por casualidad, y en este último caso los bienes no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendiendo el valor de los bienes mezclados o confundidos.
Sí por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos bienes de igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se arreglarán por lo dispuesto en el artículo anterior; a no ser que el dueño del bien mezclado sin su consentimiento, prefiera la indemnización de daños y perjuicios.
El que de mala fe hace la mezcla o confusión, pierde el bien mezclado o confundido que fuere de su propiedad y queda además obligado a la indemnización de los daños y perjuicios causados al dueño del bien o bienes con que se hizo la mezcla.
El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte, para formar un bien de nueva especie, hará suya la obra, siempre que el mérito artístico de la obra exceda en precio a la materia, cuyo valor indemnizará al dueño.
Cuando el mérito artístico de la obra sea inferior en precio a la materia, el dueño de ésta hará suya la nueva especie y tendrá derecho, además, para reclamar indemnización de daños y perjuicios, descontándose del monto de éstos el valor de la obra, a tasación de peritos.
Si la especificación se hizo de mala fe, el dueño de la materia empleada tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al que la hizo, o exigir de éste que le pague el valor de la materia y le indemnice de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.
La mala fe en los casos de mezcla o confusión se calificará conforme a Io dispuesto en los artículos 211 y 212.
Hay copropiedad cuando un bien o una universalidad de bienes y obligaciones apreciables en dinero, pertenecen pro indiviso a dos o más personas.
Los que por cualquier título tienen el dominio legal de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso sino en los casos en que por la misma naturaleza de los bienes o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.
Si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.
A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones.
Cada partícipe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no se perjudique el interés de los partícipes, ni se impida a los copropietarios usarlos según su derecho.
Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación del bien o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento unánime de los demás, hacer alteraciones en el bien común aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, ni ejecutar actos de dominio respecto al mismo.
Para la administración del bien común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
Para que haya mayoría se necesita el voto del mayor número de copropietarios y la mayoría de intereses.
Si no hubiere mayoría, el juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.
Cuando parte del bien perteneciere exclusivamente a un copropietario o alguno de ellos, y otro fuere común, solo a éste será aplicable la disposición anterior.
Todo condueño tiene la propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento salvo si se tratare de derecho personalísimo. Pero el efecto de la enajenación o hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.
Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un inmueble construidos en forma vertical, horizontal o mixto, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos condueños, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso o disfrute, tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc.
Cuando haya constancia que demuestre quien fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; si consta que se fabricó por los colindantes o no consta quien la fabricó, es de propiedad común.
Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:
Hay signo contrario a la copropiedad:
En general, se presume que en los casos señalados en el artículo anterior, la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenece exclusivamente al dueño de la finca o propiedad que tiene a su favor estos signos exteriores.
Las zanjas o acequias abiertas entre las propiedades se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.
Hay signo contrario a la copropiedad, cuando de la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla sólo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la propiedad que tiene a su favor este signo exterior.
La presunción que establece el artículo anterior, cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.
Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común; y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.
La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.
El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un inmueble suyo.
El propietario de un inmueble que se apoya en una pared común, puede al derribarlo, renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 261 y 262.
El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.
Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando de los daños y perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.
Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared de la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.
Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario, que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.
En los casos señalados por los artículos precedentes, la pared continúa siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aún cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto en donde comenzó la mayor altura, es propiedad del que la edificó.
Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno del que se hubiere dado mayor espesor.
Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad, podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.
Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son también de copropiedad y no pueden ser cortados ni sustituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo de los propietarios.
Los frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo, serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.
Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared común.
Los propietarios del bien indiviso no pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de Notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, sin hacer uso de este derecho, se pierde. Si la venta se hace omitiéndose la notificación será nula.
Si varios condueños, partícipes, etc., del bien indiviso quisieren hacer uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.
Las enajenaciones hechas por herederos o legatarios de la parte de herencia que les corresponda, se regirán por lo dispuesto en los artículos relativos.
La copropiedad cesa: por la división del bien común; por la pérdida del bien en los términos del artículo respectivo a la Obligación de dar, de este Código; por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
La división de un bien común no perjudica a tercero, el cual conserva los derechos reales que le pertenecen desde antes de hacerse la partición, observándose en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas, y lo prevenido para el adquiriente de buena fe que inscribe su título en el Registro Público.
La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las mismas formalidades que la ley exige para su venta.
Son aplicables a la división de herencia, las reglas señaladas en este Capítulo.
Para todo lo no previsto en este Capítulo, se estará a lo dispuesto en las leyes de propiedad en condominio para el Estado, en cuanto no se opongan a lo preceptuado por este Código.